Kira Sözleşmenize İlişkin Hak ve Yükümlülüklerinizi Biliyor Musunuz?

 

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmeler

Borçlar Kanunu tarafından düzenlenen kira sözleşmeleri sure bakımından belirli veya belirsiz surely olmak üzere iki şekilde yapılabilir. Belirli bir süre için yapılan sözleşmeler sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirim olmaksızın kendiliğinden sona erecek olan sözleşmelerdir. Diğer sözleşmeler belirli olmayan bir sure için yapılmış sayılır.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Amacına Uygun Kullanım: Kiraya veren kiralananın sözleşmede kararlaştırılmış kullanım amacına uygun olarak teslim etmeli ve sözleşme süresince de bu şekilde bulundurmalıdır.

Zorunlu Sigorta ve Vergi: Kiraya veren kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri, aksi sözleşmede kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, yerine getirmelidir.

Ayıplardan Sorumluluk: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, kiraya verenden (i) ayıpların giderilmesini veya (ii) kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da (iii) zararının giderilmesini isteyebilir. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiraya veren kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamaını gidererek, kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Üçüncü Kişilerin İleri Sürüldüğü Haklar:

• Bir üçüncü kişinin kiralananda hak iddia etmesi halinde kiraya veren davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı zararları gidermekle yükümlüdür.
• Kiralananın malikinin değişmesi halinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kiracının Yükümlülükleri

Kira bedeli: Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir süre verip bu sürenin sonunda ödemenin gerçekleşmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede belirlenmemişse kira bedeli, bir önceki kira yılının ÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

(Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz.)

Ayıplardan Sorumluluk: Kiracı gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene derhal bildirmelidir, aksi takdirde bundan doğan zararlardan sorumlu olur.

Kiralanana Erişim: Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiralananda Yenilik ve Değişiklik

Kiracı kiraya verenin yazılı onayıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Onay vermiş olan kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananın eski durumuna geri verilmesini isteyemez.

Alt Kira ve Devir

Kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez.

Kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadan sözleşmeyi devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. (Bu hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz.)

Kiralanın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kiracı sözleşme süresi dolmadan veya fesih maddelerine uymaksızın kiralananı geri verirse, sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir sure için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. (Bu hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz.)

Bağlantılı Sözleşmeler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. (Bu hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz.)

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Belirli Süreli Sözleşme: Sözleşmede süre belirtilmişse kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz Süreli Sözleşme: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar: Kiraya veren, kira sözleşmesini; (i) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (ii) Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Fesih: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiralananın İadesi: Kiracı kiralananın teslim aldığı haliyle geri vermekle yükümlüdür Ancak sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Depozito

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. (Bu hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz.)

Cezai Şart Yasağı

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiracının ceza koşulu ödeyeceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. (Bu hüküm 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz.)