by 
2 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Airbnb Yasası”) turizm amaçlı kiralamalara ilişkin yeni düzenlemeler ve yaptırımlar öngörmektedir. Airbnb Yasası’nın izin belgesi ve izinsiz kısa dönem turizm kiralama ile ilgili düzenlemeleri 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Buna ek olarak, kanunun uygulanması için usul ve esasları düzenlemek adına Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından 28 Aralık 2023 tarihinde Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) çıkarılmıştır.
Bu makalede, ilk olarak, kamuoyunda Airbnb Yasası olarak bilinen, konutların tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli olarak kiralanmalarına ilişkin ana düzenleme olan 7464 sayılı Kanunun getirdiği turizm amaçlı kiralamaların izin belgesine tabi olması kuralı ve Yönetmelik uyarınca izin belgesinin nasıl alınacağı ve konutlara yapılacak denetimler ele alınacaktır. Sonrasında ise izin belgesi olmadan turizm amaçlı kısa dönem kiralama yapılması halinde uygulanacak idari yaptırımlar ele alınacaktır.
TURİZM AMAÇLI KISA DÖNEM KİRALAMA (AIRBNB) YAPMAK İÇİN İZİN BELGESİ ZORUNLULUĞU
Airbnb Yasası ve Yönetmeliği uyarınca:
- Tek seferde 100 günden kısa süreli yapılan konut kiralamaları turizm amaçlı kiralama olarak tanımlanmaktadır.
- Turizm amaçlı kiralama yapabilmek için Bakanlık veya valiliklerden izin belgesi alınmalıdır.
- Bir konuta ilişkin izin belgesi almak için başvurabilecek kişiler, konutun maliki veya lehine intifa veya üst hakkı tesis edilmiş olanlardır. Buna göre; kiracılar izin belgesi alamazlar dolayısıyla turizm amaçlı kiralama faaliyeti yapamazlar.
- Yalnızca tapu kayıtlarında konut olarak belirlenmiş yerler için izin belgesi talep etmek mümkündür. İşyerleri turizm amaçlı kiraya verilemez.
- İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralanacak konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin turizm amaçlı kiralamaya izin verdiğini belgeleyen, oy birliği ile alınan malikler kurulu kararının ibraz edilmesi gereklidir. Öte yandan, yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan konutlarda kat maliklerinin izni aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir.
- Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren, binanın en fazla %25’i için izin belgesi alabilir.
İZİN BELGESİ BAŞVURUSU
Airbnb Yasası kapsamında yapılacak tüm izin başvuruları e-Devlet üzerinden yapılacaktır. Başvuruda kiraya veren konut maliki:
- gerçek kişi ise; kimlik belgesini;
- tüzel kişi ise; sicil kayıt belgeleri ile yetkililerinin kimlik belgelerini;
- konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren tapu belgesini veya yapı kayıt belgesini, ve
- konut veya bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış, kiralama faaliyetinin yürütülmesinin uygun bulunduğuna dair alınan kararın noter onaylı örneğini ibraz etmelidir.
İZİN BELGESİ İŞLEMLERİ
Başvuru sürecinin 30 gün içinde sonuçlandırılması zorunludur. İzin belgesi verilmesini takiben 30 gün içinde Bakanlık temsilcileri tarafından konutta denetim yapılır. İlk denetim sonucunda konutun asgari şartları sağlamasına rağmen belgede yer alan bilgilerde değişiklik yapılması gerektiği tespit edilirse izin belgesi bu bilgiler ışığında güncellenir.
Turizm amaçlı kiralama yapılacak konutun girişine bir plaket asılması gerekmektedir. Bu plaketin asılmaması halinde, 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için 15 günlük süre tanınır. Bu sürenin sonunda plaketin hala asılmamış olması halinde 500.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanır.
İzin Belgesi ve Plaketin İçeriği
Airbnb Yasası uyarınca alınan izin belgesinde:
- izin belgesi sahibinin adı veya ticaret unvanı,
- konutun adresi,
- izin belgesi tarihi,
- konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası ve
- konutta konaklayabilecek azami kişi sayısına yer verilir.
İzin belgesi ile birlikte verilen soğuk damgalı plaketin konutun girişine asılması gerekmektedir. Plakette:
- “Turizm amaçlı konut” ibaresine,
- konutun, Bakanlığın denetimine tabi olduğuna,
- izin belgesi sahibinin irtibat numarasına ve
- konutun adresine yer verilir.
Denetimlerde Konutlarda Aranacak Nitelikler
Airbnb Yasası uyarınca izin belgesi alabilmek için konutlarda:
- en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak olması;
- soğuk su ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, pike veya yorgan, yüz ve banyo havlusu bulunması,
- kimyevi yangın söndürücüler, duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdivenini gösteren kroki bulundurulması,
- tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı olması zorunludur.
Konutun kapasitesi, her yatak odası iki kişi olacak şekilde, yatak odası haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilerek hesaplanır ve her halükârda aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, 3 yaşından küçükler hariç en fazla 12 kişidir.
İzin belgesi düzenlendikten sonra konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her ortamda, konutun izin belgesinin okunaklı şekilde yayımlanması ve bu yayımlarda konutun konumu, kişi kapasitesi, mutfak malzemeleri, internet, temizlik ve benzeri bazı önemli bilgilerin yer alması zorunludur.
İZİN BELGESİ OLMADAN TURİZM AMAÇLI KISA DÖNEM KİRALAMA (AIRBNB) YAPMANIN CEZASI
- İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapanlara, her bir konut için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi almaları için 15 günlük süre tanınacaktır. Bu sürenin sonunda faaliyetlerine hala izinsiz devam edenlere; 500.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanarak izin belgesi almaları için bir daha 15 günlük süre tanınacaktır. Tüm bunlara rağmen izin belgesiz kiralamaya devam edenler hakkında ise 1 milyon Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- Kiracılar, kendi ad ve hesaplarına üçüncü kişilerle kira ilişkisi kurmaları halinde her bir kira sözleşmesi için 100.000 Türk Lirası idari para cezası yaptırıma maruz kalacaktır.
- İzin belgesi olmadan turizm amaçlı konutların kiralanmasına aracılık edenler her bir sözleşme için 100.000 Türk Lirası idari para cezası ile karşı karşıya kalacaklardır.
- Her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen sözleşme başlangıç tarihinden bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında 1 milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
- İzin belgesi olmaksızın kiralama faaliyetlerinin e-ticaret hizmet sağlayıcıları aracılığıyla yapılması halinde, Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen 24 saat içerisinde içeriği geri çekmeyen hizmet sağlayıcısı hakkında, hem içeriğe konu her bir konut için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanır hem de Kanun’a aykırı yayın, kısım ve bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına veya erişimin engellenmesine karar verilir.
- İzin belgeleri verildikten sonra Bakanlık denetimleri devam edecek ve konutların izin belgesine aykırı olmaları halinde 100.000 Türk Lirası idari para cezasına tabi tutulacaktır. Aykırılıkların giderilmesi için verilen 15 günlük sürenin sonunda giderilmediği takdirde izin belgesi iptal edilecektir.
